Article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : tout comprendre sur le dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre le dépôt de garantie dans les contrats de location. Il fixe le montant maximum que le propriétaire peut demander au locataire : une somme qui ne dépasse pas un mois de loyer hors charges pour un logement non meublé. À la fin du bail, le propriétaire dispose d’un mois (si l’état des lieux de sortie est conforme) ou de deux mois (en cas de dégradations constatées) pour restituer ce dépôt.

Qu’est-ce que la loi du 6 juillet 1989 ?

La loi du 6 juillet 1989 est le texte fondamental qui régit les rapports entre locataires et propriétaires en France. Adoptée pour rééquilibrer les droits entre les deux parties, elle s’applique à la grande majorité des locations de logements nus utilisés comme résidence principale. Elle définit les obligations de chacun : durée du bail, conditions de résiliation, révision du loyer, état des lieux et dépôt de garantie.

Depuis 1989, ce texte a été modifié à plusieurs reprises, notamment par la loi Alur en 2014 et la loi Élan en 2018. En 2026, il reste la référence pour tout locataire ou propriétaire qui souhaite connaître ses droits et ses obligations. Les questions autour des charges locatives, de l’état des lieux ou du dépôt de garantie y trouvent toutes une réponse précise.

L’un de ses articles les plus consultés reste l’article 22, qui concentre la plupart des litiges entre locataires et bailleurs au moment de quitter un logement. Les désaccords sur le montant retenu ou les délais de restitution du dépôt sont une source fréquente de conflits.

Ce que dit précisément l’article 22

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges pour une location non meublée. Pour un logement meublé, la loi Alur a porté ce plafond à deux mois. Ce dépôt est versé par le locataire à la signature du bail et conservé par le propriétaire pendant toute la durée de la location.

À la fin du bail, le propriétaire doit restituer ce dépôt dans un délai précis. Si l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée, le délai est d’un mois. En cas de dégradations constatées, ce délai est porté à deux mois maximum. Passé ce délai, des intérêts de retard s’appliquent automatiquement au profit du locataire : 10 % du loyer mensuel par mois de retard entamé.

L’article 22 interdit également au propriétaire de réclamer un nouveau dépôt en cours de bail ou d’en augmenter le montant lors du renouvellement du contrat. La somme versée à la signature reste celle en vigueur jusqu’à la fin de la location.

La révision du loyer selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989

L’article 22 aborde aussi la révision du loyer. Celle-ci ne peut intervenir qu’une seule fois par an, à la date prévue dans le bail ou à sa date anniversaire. Elle s’appuie sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE, et aucune augmentation ne peut dépasser cet indice.

Si le propriétaire oublie d’appliquer la révision pendant une ou plusieurs années, il ne peut pas rattraper le retard en une seule fois. Il perd définitivement le bénéfice des révisions non réclamées dans l’année. C’est une protection importante pour le locataire, qui lui garantit une certaine stabilité du loyer dans le temps.

Mon propriétaire refuse de me rendre mon dépôt de garantie : que faire ?

C’est l’une des situations les plus fréquentes à la fin d’un bail. Le propriétaire tarde à restituer le dépôt ou oppose un refus catégorique. La première démarche est d’envoyer une mise en demeure par recommandé avec accusé de réception, en rappelant les délais légaux prévus par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Si cette étape n’aboutit pas, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC). Cette instance permet souvent de résoudre le litige sans passer par les tribunaux. En cas d’échec, le tribunal judiciaire reste accessible, avec une procédure simplifiée pour les montants inférieurs à 5 000 euros.

Garder tous les documents liés à la location est indispensable : état des lieux d’entrée et de sortie, quittances de loyer, photos du logement, courriers échangés avec le propriétaire. Ces pièces sont déterminantes pour défendre ses droits lors d’un litige sur le dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie peut-il couvrir des dettes de loyer ou des réparations ?

Le propriétaire est autorisé à imputer le dépôt de garantie sur des sommes dues par le locataire, mais uniquement à la fin du bail. En cours de location, il ne peut pas s’en servir pour compenser un impayé de loyer. Si un locataire cesse de payer, le bailleur doit engager une procédure distincte, comme l’activation d’une garantie locative ou une action en justice.

À la sortie, des retenues peuvent être pratiquées pour des loyers impayés, des charges non réglées ou des dégradations avérées. Chaque retenue doit être justifiée par des documents : factures, devis ou état des lieux de sortie comparatif. Une retenue sans justificatif est considérée comme abusive et contestable devant la commission de conciliation.

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Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?

Toutes les dégradations ne sont pas imputables au locataire. La loi distingue la vétusté normale et les détériorations réelles. La vétusté correspond à l’usure naturelle liée au temps : peintures qui s’écaillent, revêtement de sol usé par le passage, petites marques sur les murs. Ces frais restent à la charge du propriétaire.

En revanche, les trous non rebouchés dans les murs, les vitres brisées, les taches importantes sur les sols ou les dégâts causés par un animal de compagnie peuvent être facturés au locataire. L’état des lieux d’entrée et de sortie est la pièce maîtresse pour établir les responsabilités de chacun. Sans état des lieux d’entrée signé, le logement est présumé avoir été remis en bon état au locataire.

Quelles sont les principales obligations du locataire à la fin du bail ?

Lors de la fin du bail, le locataire doit remettre les clés du logement et permettre la réalisation de l’état des lieux de sortie. Le logement doit être rendu dans un état d’entretien courant. Les petites réparations locatives — remplacement de joints, ampoules, petits équipements — relèvent de la responsabilité du locataire tout au long de la location.

Il faut également régler les charges locatives dues et vérifier l’absence d’impayé de loyer. Si des travaux de remise en état s’imposent, les effectuer avant l’état des lieux de sortie est toujours préférable à laisser le propriétaire les faire facturer, souvent à des tarifs bien plus élevés.

Questions fréquentes

Que dit la loi du 6 juillet 1989 ?

La loi du 6 juillet 1989 régit les rapports locatifs pour les logements nus à usage de résidence principale. Elle fixe les règles du bail (durée, préavis, résiliation), les droits et obligations de chaque partie, les conditions de révision du loyer, l’état des lieux et le dépôt de garantie. C’est le texte de référence du droit locatif en France, consulté par des millions de locataires et de propriétaires chaque année.

C’est quoi l’article 22 ?

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre le dépôt de garantie. Il plafonne son montant à un mois de loyer hors charges pour un logement non meublé (deux mois pour un meublé) et fixe les délais de restitution : un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois dans le cas contraire. Il prévoit des pénalités de retard égales à 10 % du loyer mensuel par mois de retard entamé.

Qu’est-ce que le propriétaire peut retenir sur la caution ?

Le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondant à des loyers ou charges impayés, et les frais de remise en état liés à des dégradations imputables au locataire, hors vétusté normale. Chaque retenue doit être justifiée par des pièces : devis, factures ou état des lieux de sortie comparé à l’entrée. Une retenue sans justificatif est contestable devant la commission de conciliation ou le tribunal judiciaire.

Quel est le délai pour la restitution du dépôt de garantie ?

Le propriétaire dispose d’un mois pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée. Ce délai est porté à deux mois si des différences sont constatées entre les deux états des lieux. Passé ces délais, le locataire est en droit de réclamer des intérêts de retard de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé.